Koncert życzeń, czy realna ocena sytuacji?

Znaczna część rozwiązań w polityce przestrzennej nowego studium ma charakter pobożnych życzeń. Nie ma żadnych realnych podstaw finansowych dla ich realizacji w perspektywie roku 2025, do której odwołuje się ten dokument. Co więcej, jego założenia oparte są na bardzo ryzykownej tezie, że w perspektywie 10-cio letniej, zaludnienie gminy nie przekroczy 30 000 mieszkańców. Autorzy studium założenie to wywodzą z danych demograficznych za minione dziesięć lat. Formułują oni tezę o słabnącym tempie migracji do Obszaru Metropolitalnego Warszawy, w którym leżą Łomianki. Zapominają oni jednak, że głównymi czynnikami stymulującymi zainteresowanie osadnictwem jest podaż tanich terenów inwestycyjnych oraz sytuacja makroekonomiczna kraju.

Sytuacja ta, choćby w konsekwencji zapisów zawartych w nowym studium, zmieni się diametralnie. Uwolniona zostanie ogromna ilość terenów, które nadają się pod inwestycje. To nieuchronnie doprowadzi do spadku cen gruntów. W konsekwencji pojawią się warunki do rozwoju budownictwa jakich nie było tu od lat. Ponadto, obserwujemy powolną ale stałą tendencję do poprawy sytuacji gospodarczej kraju. Bezsprzecznie przekłada się ona na zdolności inwestycyjne i zwiększone zaintere-sowanie Łomiankami.

Nadal nie wiemy dokąd zmierzamy.

Tendencja taka, powinna być w normalnej sytuacji powodem do zadowolenia. Ożywienie o jakim mowa, mogło by być silnym impulsem rozwojowym. Musimy jednak pamiętać o wieloletnich zapóź-nieniach infrastrukturalnych, spowodowanych ignorowaniem zasad zrównoważonego rozwoju.

Budżet gminy nigdy nie będzie w stanie nadążyć za inwestycjami pozabudżetowymi, jeśli nie będziemy kontrolować ich dynamiki. Trzeba najpierw zrównoważyć konsekwencje trwającego od wielu lat przyzwolenia na żywiołowe zagospodarowanie Łomianek, w oparciu o wydawane beztrosko decyzje o warunkach zabudowy. Stwarzanie nowych możliwości inwestycyjnych bez uzupełnienia zaległości w systemie wodno-kanalizacyjnym, infrastrukturze drogowej, szkolnictwie czy zasobach domów komunalnych jest jawnym naigrywaniem się z zasad zrównoważonego rozwoju. Ich prze-strzeganie, w realizowanej polityce przestrzennej jest wręcz ustawowym obowiązkiem. Musimy też pamiętać, że osłabnie dopływ środków unijnych, będących w ostatnim czasie głównym, jeśli nie jedynym czynnikiem rozwojowym gminy.

Studium jest dokumentem strategicznym, od którego należy oczekiwać by nakreśliło główne kierunki w polityce przestrzennej na najbliższe lata. Ten dokument w ogóle się tym nie zajmuje. Nie daje odpowiedzi na kluczowe pytanie, jakie miasto jest naszym celem. Czy chcemy miasta – kolejnej dzielnicy Warszawy, czy czegoś innego, – czego?. Przedstawione nam studium zajmuje się głównie rozdzielnictwem tego co jeszcze do rozdzielenia pozostało. Nie próbuje nawet kreować nowej rzeczywistości, tworzyć warunków dla rozwoju przestrzeni bardziej przyjaznej ludziom. Dominuje „owczy pęd” do intensyfikowania zabudowy na terenach porolniczych. Wypełnianie studium frazesami o możliwościach rozwojowych, wynikających z uwarunkowań geograficznych czy przyrodniczych Łomianek, nie jest w stanie zastąpić poczucia braku wizji i koncepcji zagospo-darowania, walory te wykorzystujących.

Parada sprzeczności i chaos koncepcyjny.

Proponowane studium, mimo iż opiera się na wielu analizach, których w poprzednich studiach zabrakło, budzi wiele zastrzeżeń. Zaskakujące wydają się przede wszystkim dane o jego chłonności. Szacuje się ją na nieco ponad 41 000 osób, mimo planowanych kilkusethektarowych odrolnień. Należy przypomnieć, że poprzednie studium, zdaniem tego samego urzędu, miało pojemność ponad 60 000 osób. Do którego więc założenia można mieć zaufanie? Z przedstawionych analiz wynika np., że układ komunikacyjny jest zapóźniony w stosunku do rozwoju zabudowy. Mimo to dopuszcza się zagospodarowanie nowych terenów pod budownictwo, odrywając tę decyzję od praktycznych możli-wości zapewnienia budowy nowych i modernizacji starych dróg. Mówi się jednocześnie o koniecz-ności „powstrzymania zwiększania ryzyka powodziowego”. Wskazuje na pilną konieczność poprawy systemu zarządzania ryzykiem powodziowym przez opracowanie katalogu obiektów, których lokalizacja powinna być ograniczana lub zakazana na obszarach zagrożonych ryzykiem awarii obwałowań. Mówi o potrzebie określenia warunków technicznych, jakie obiekty te powinny spełniać, oraz pod jakimi obiekty te można lokalizować. Jednocześnie planuje się wprowadzenie w życie studium, które opracowań tych jest pozbawione. Jeśli nie stanowią one integralnej części studium jako załączniki, to można będzie na etapie tworzenia planów miejscowych uznać, że nikogo one nie obowiązują! Co więcej zakłada się odrolnienie ponad 260 ha Doliny Łomiankowskiej, położonej w całości w strefie bezpośredniego zagrożenia powodzią. Zezwala na budowę wielkopo-wierzchniowego obiektu handlowego (WOH) na ponad 3 ha działce, oddalonej o ok. 800 m, od znajdującego się w szczególnie złym stanie wału wiślanego. Teren ten, jak wynika z udostępnionych map powodziowych, może zostać zalany wodą do poziomu 2m. Jest on dodatkowo pozbawiony systemu kanalizacji deszczowej. Ze względu na ogromny parking, jaki powstanie przed tym obiektem, wody pochodzące z niego traktowane są jak ścieki i muszą być co najmniej podczyszczane. Jak wynika ze skutecznie zaskarżonej przez mieszkańców decyzji o warunkach zabudowy, wydanej dla tego obiektu przez Burmistrza, planuje się finansowy udział gminy w budowie niezbędnej kanalizacji deszczowej! Dodajmy, niezbędnej dla wydania zezwolenia na budowę. Jest to sytuacja niezrozumiała. Dzieje się odmiennie, niż w przypadku WOH Auchan, gdzie na inwestorze wymuszono wielo-milionowe inwestycje infrastrukturalne, zanim przyjęto korzystne dla niego studium. Za dziesiątki milionów zbudował on wiadukt drogowy oraz kanalizację deszczową z systemem podczyszczania. Należy przypomnieć, że obiekty tego typu mogą powstać, wyłącznie w oparciu o stosowne zapisy w studium. Władze mają więc idealne narzędzie by wymuszać na zainteresowanych działalnością biznesową na terenie gminy inwestycje infrastrukturalne. Dlaczego tego nie robią w tym przypadku? Używa się kuriozalnego argumentu, że inwestor zbuduje w ramach rekompensaty plac zabaw dla dzieci (sic!). Daje się słyszeć z ust tzw. dobrze poinformowanych, że inwestor zbuduje sobie sam kanalizację deszczową ale… jej równowartość odliczać będzie przez lata od podatku, należnego gminie! Jeśli to prawda to znaczy, że mimo braku środków budżetowych na inne cele, zrobimy kosztowny prezent developerowi, tyle że na raty.

Uruchomienie wielkopowierzchniowego centrum na terenie Prochowni spowoduje dodatkowe utrudnienia komunikacyjne, przy i tak już niewydolnej ul. Warszawskiej. Ślepe ulice w sąsiedztwie planowanego obiektu uniemożliwiają „rozładowanie” ruchu inną drogą niż Warszawska. Zamierzenie to ponadto jest swą skalą zupełnie niedostosowane do otoczenia, w jakim ma powstać. Łamie się tym samym jedną z podstawowych zasad urbanistycznych, jaką jest zasada dostosowania funkcji i cech nowej zabudowy do już istniejącej. Nie należy się więc dziwić, że wywołuje ono zdecydowany sprzeciw wśród mieszkańców spokojnego osiedla z zabudową jednorodzinną. Problemy te zostaną pogłębione z chwilą oddania kolejnych, już realizowanych dużych obiektów handlowych, usytuo-wanych w ciągu ul. Warszawskiej. Chodzi o obiekt przy skrzyżowaniu z ul. Włościańską oraz kolejny, przy ul. Podleśnej. Należy przy tej okazji stwierdzić, że polityka wspierania budowy uciążliwych obiektów usługowo-handlowych przy ul. Warszawskiej nie leży zupełnie w interesie mieszkańców Łomianek. Zapotrzebowanie na tego typu obiekty zostało już dawno zaspokojone, i to z nawiązką.

Nie mówi się nic w przedstawionym projekcie nowego studium, o konieczności budowy kolejnej oczyszczalni ścieków, która w kontekście uwolnienia terenów pod budownictwo wydaje się być niezbędna, choćby dla stref 6.1 i 6.2. i 8.1 Trudno sobie bowiem wyobrazić transport ścieków z tej części gminy do oczyszczalni przy ul. Brukowej. Tereny te, jako silnie zurbanizowane, będą z pewno-ścią podlegały obowiązkowi podłączenia do miejskiej sieci wodno-kanalizacyjnej. W przedstawionym projekcie studium po raz pierwszy pojawiły się zapisy dotyczące konkretnego przebiegu trasy pojazdu szynowego. Jednak brak w nim przejrzystej koncepcji jego funkcjonowania w układzie komunika-cyjnym miasta. W rozdziale „Kierunki rozwoju przestrzennego” / „Cele transportowe” nie znajdujemy na ten temat żadnej wzmianki!

Jak więc widać, brak w wyłożonym studium konsekwencji i oderwanie zawartych w nim zapisów od możliwości realizacyjnych. Nie mówi się w nim nic o kosztach niezbędnych wykupów gruntów, pod realizację założeń komunikacyjnych, budowę szkół czy przedszkoli. Gmina nie dysponuje własnymi gruntami pod realizację tych przedsięwzięć. Brak też sugestii o konieczności wprowadzenia opłat adiacenckich, czy innych rozwiązań systemowych, które choćby w części kompensowały by ogromne potrzeby finansowe, na rozwój infrastruktury. Jest wielce prawdopodobne, że studium to zostanie zrealizowane fragmentarycznie. Nie spełni ono więc norm zapewniających zrównoważony rozwój miasta i gminy Łomianki. W konsekwencji doprowadzi to do pogłębienia już istniejących problemów. Studium pozbawione praktycznych możliwości realizacyjnych jest dokumentem bezwartościowym.
W przedstawionej formie, stwarza on tylko wrażenie zajmowania się problemami przestrzennymi. Nie wnosi on jednak zbyt wiele, by je w praktyce rozwiązywać.

Studium – inwentaryzacja pobojowiska

Na koniec trzeba zwrócić uwagę na rzecz najistotniejszą i najsmutniejszą zarazem. Autorzy studium zapomnieli zupełnie poinformować mieszkańców o tym, że ten wyłożony właśnie do publicznej wiadomości dokument, może tylko w bardzo ograniczonym stopniu wpłynąć na sposób zagospodarowania naszej gminy. Wiele z Państwa zapyta zapewne, dlaczego? Przecież mapy stanowiące załącznik do studium pokrywają teren całej gminy. Otóż w ciągu ostatniej kadencji, czyli w latach 2011-2014 Burmistrz Łomianek wydał łącznie 867 decyzji o warunkach zabudowy (wz). Przy braku planów miejscowych, to na ich podstawie odbywało się zagospodarowanie przestrzenne. Najwięcej, bo aż 267 wydano w roku 2013 (przedwyborczym). Bardzo wiele z nich było niezgodnych z założeniami polityki przestrzennej, zapisanymi w obowiązującym jeszcze studium. W konsekwencji powstała chaotyczna i niszcząca ład przestrzenny Łomianek zabudowa, oparta o te decyzje.

O nasilaniu się tego niepokojącego zjawiska alarmowała władze miasta dyrekcja KPN, która z obo-wiązku uczestniczy w procesie wydawania decyzji jako instytucja uzgadniająca. Niestety robiła to bezskutecznie.

Spowolniono prace nad rozpoczętymi już planami miejscowymi, które zjawisku temu mogły skutecznie przeciwdziałać. Doszło do tak kuriozalnych sytuacji jak np. w osiedlu Prochownia, gdzie w ciągu 5 lat nie udało się sporządzić miniaturowego planu miejscowego, obejmującego zaledwie 5 ulic, mimo zatrudnienia w tym celu zewnętrznej firmy urbanistycznej! Taka rażąca opieszałość to z pewnością nie przypadek.

Wszystkie te fatalne w skutkach decyzje administracyjne muszą w nowym studium zostać uwzględnione, mimo że są one niezgodne z ogólnymi założeniami polityki przestrzennej dla tego terenu, zapisanymi w przedstawionym projekcie studium.

Obecne studium oddziaływać może jedynie na niewielkie obszary gminy, dla których nie zdecydowano dotąd jak je zagospodarować. Ale nawet na tych terenach, trzeba się będzie borykać z licznymi problemami. Nie dają one żadnej swobody rozwiązań przestrzennych. Dla wielu działek, w obrębie których zaplanowano wcześniej drogi, stanowiące szkielet dla koncepcji zagospodarowania przestrzennego, wydano już wz-ki i teren ten zabudowano. Żeby zrealizować zaplanowaną wcześniej koncepcję układu komunikacyjnego gminy trzeba by wykupić grunty, na zagospodarowanie których wydano niedawno wz-ki i dokonywać wyburzeń, wypłacając wcześniej wysokie odszkodowania albo… wybierać rozwiązania kompromisowe, znacznie gorsze. W studium wrysowano już drogi zbiorcze o pogmatwanym przebiegu. Innych już po prostu poprowadzić się nie dało. Zarówno wykup gruntów, ze względu na sytuację budżetową jak i wyburzenia (żadna władza decyzji takich nie weźmie przecież na siebie) nie wchodzą w grę. Pozostają więc jedynie rozwiązania zastępcze, dla wszystkich z nas mało komfortowe.

Co nas czeka?

W najbliższym czasie możemy więc spodziewać się sytuacji gwałtownego zwiększenia podaży gruntów pod budownictwo. Zostaną one szybko zabudowane, gdyż proces ten finansowany będzie ze środków pozabudżetowych. Tereny te zasiedlą nowi mieszkańcy, którzy dołączą do tych, stojących już od dawna w kolejce przed urzędem po asfaltową nawierzchnię, uliczny chodnik, oświetlenie, kanalizację czy nową szkołę lub przedszkole. Na te inwestycje zwyczajnie nie starczy pieniędzy w gminnym budżecie. Wszyscy oni, równie sfrustrowani jak ich poprzednicy, będą zadawali pytanie, dlaczego w XXI wieku muszą dobijać się o rzeczy tak oczywiste.

Zainteresowanie mieszkańców nowym studium jest katastrofalnie niskie. Widać to choćby po frekfencji na konsultacjach ze studium związanych. Uczestniczy w nich garstka mieszkańców, niemal wyłącznie tych, zainteresowanych materialnie odrolnieniami. Dyskusja o studium jako dokumencie rozstrzygającym o sprawach Łomianek jako całości, prawie nie istnieje. Winą obarczać można oczywiście wyłącznie władze, które chcąc uniknąć trudnych dyskusji spłycają problemy. Nie powinniśmy się jednak zbyt łatwo zwalniać z odpowiedzialności. Brak czasu i nadmiar codziennych obowiązków, nie jest w tym przypadku żadnym wytłumaczeniem.

Za tę niefrasobliwość przyjdzie nam wszystkim szybko zapłacić. Tym razem do starego, nieuregulowanego jeszcze rachunku za ignorowanie zasad zrównoważonego rozwoju z przeszłości, dołączy nowy, za odrolnienia na terenach, na zagospodarowanie których nas po prostu w tej chwili nie stać.
Z ubolewaniem należy stwierdzić, że to nowe, tak długo oczekiwane studium, nie rozwiązując starych, narastających od lat problemów dodaje nowe. Główny ciężar odpowiedzialności spoczywa na władzach miasta, które nad zdrowy rozsądek przedkładają populizm i tani poklask wśród grona beneficjentów odrolnień. Muszą one jednak pamiętać, że problemy pozostają ciągle nie rozwiązane. Tej sytuacji nie można lekceważyć w nieskończoność, a rachunki trzeba będzie wkrótce uregulować.
Zgodnie z ustawą o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym, o przyjęciu bądź odrzuceniu przedłożonego przez Burmistrza Łomianek studium zdecydują w głosowaniu radni Rady Miejskiej.

Wszystkim Państwu, mieszkańcom Łomianek przysługuje prawo do wnoszenia uwag do wyłożonego projektu studium w terminie do 14 lipca b.r. Burmistrz Łomianek zanim przedłoży Radzie Miejskiej projekt studium, musi ustosunkować się do wniesionych przez mieszkańców uwag. Każda z nich niezależnie od tego czy zostanie przez Burmistrza uwzględniona czy nie, musi zostać rozpatrzona i przegłosowana przez radnych podczas sesji Rady Miejskiej.

Dariusz Dąbrowski
Stowarzyszenie „Inicjatywa na rzecz zrównoważonego rozwoju Łomianek”