Co to są plany?

Miejscowe plany zagospodarowanie przestrzennego (tzw.PZP) to dokumenty tworzone dla poszczególnych częścigminy oddzielnie (np. Łomianki Centrum, Kiełpin, Buraków,Sierakowska Południe itp), które ściśle regulują co można nadanym terenie/działce zbudować. Plany te tworzy gmina.

Co to jest Studium?

Zanim gmina stworzy plany zagospodarowania przestrzennegomusi stworzyć jeden dokument dla całej gminy tzw.„Studium Uwarunkowań i Kierunków ZagospodarowaniaPrzestrzennego” (potocznie: Studium). Opisuje on ogólniejak ma się rozwijać gmina i narzuca kierunek tego rozwoju.Przy tworzeniu poszczególnych planów (PZP), gmina musiuwzględniać to co jest napisane w Studium. Studium jestdokumentem ogólnym, więc pozostawia gminie sporo swobodyprzy tworzeniu planów. Nie narzuca na ogół dokładnychwspółczynników zabudowy na dany rejon, mówi za toogólnikami, że np. w danym rejonie możne być przemysł,a w danym rolnictwo, czy że dany rejon jest pod ochroną.Studium powinno być aktualizowane raz na kadencję o ilejest taka potrzeba. Plany są tworzone w oparciu o aktualnena dany moment studium i nie mogą być z nim sprzeczne.

Jaki jest cel gminy?

Gmina powinna stworzyć takie Studium, a następnie plany(PZP), żeby wszelkie budownictwo na jej terenie miało przysłowiowe„ręce i nogi”. Powinna wyznaczyć strefy przemysłu,zabudowy wielomieszkaniowej, willowej, rolne, terenypod ochroną i inne. Powinna zaplanować do tego odpowiedniodrogi, szkoły, przedszkola, przychodnie czy urzędy.To gmina powinna wyznaczać, co można w danym miejscuzbudować, żeby wiedziała jak do tego przygotować infrastrukturę,np. podciągnąć kanalizację.

Co mieszkańcy mogliby mieć?

Spokój, pewność tego co powstanie za oknem oraz brakprzykrych niekiedy niespodzianek. Wiem ile może byćwart mój dom za np. 10 lat, bo mam prawo spodziewać sięspójnej zabudowy wokół. Prawdopodobieństwo wszelkichniespodzianek za oknem jest bardzo mocno ograniczone.Kupując np. działkę na terenie, gdzie są domki, mogę się wsąsiedztwie spodziewać tylko tego co jest zapisane w PZP(np. innych domków), a nie np. fabryki, jeśli tam nie byławcześniej wpisana. Wiem też gdzie mogę się spodziewaćszkoły, a gdzie nie. Jako inwestor wiem też dokładnie comogę zbudować na danej działce (tylko to co mówi PZP).Mniej bieżącej pracy mają też urbaniści, którzy o ile stworząPZP, nie muszą rozpatrywać każdego przypadku inwestycjiindywidualnie. Pozwolenie na budowę robi się szybko,a rola gminy jest ograniczona do wydania odpisu z PZP. Niema niepotrzebnego chodzenia po urzędach.

Jak to wygląda w Łomiankach?

Studium dla gminy Łomianki tworzono w latach 1996––2002. Obecne Studium jest dość stare, powinno być aktualizowaneraz na 4 lata, niestety nie było. W końcu gminazdecydowała się przystąpić do przejrzenia studiumi w konsekwencji do jego aktualizacji. Będzie więc onoprzez kilka najbliższych lat dostosowywane do obecnychpotrzeb gminy. Wymaga to oczywiście licznych uzgodnieńoraz konsultacji społecznych.
Obecne Studium jest miejscami przestarzałe (założenia dostudium są sprzed 1996 roku, a jak wiemy inaczej wtedy wyglądałyŁomianki). Zawiera też błędy, co jest niestety częstew dokumentach mających około 100 stron. Studium: http://www.lomianki.pl/lomianki2/index.php?dc=181Dopóki nie ma nowego Studium obowiązuje dotychczasowe,można więc kontynuować pracę nad planami (PZP)i pokrywać nimi kolejne obszary gminy. W przypadku wejściaw życie nowego (poprawionego Studium) stare przestajeobowiązywać, jednak plany uchwalone dotychczasnadal obowiązują, nawet jeśli zawierają zapisy sprzecznez nowym Studium. Zgodnie z logiką urbanistyczną, po wejściuw życie nowego Studium, plany (PZP) powinny byćprzejrzane pod kątem poprawionego Studium, a następniezaktualizowane/poprawione. Nie ma jednak narzuconegoterminu, w którym należy te aktualizacje (zarówno studium,jak i następnie PZP) wykonać.
Plany zagospodarowania przestrzennego dla Łomianektworzy się od 2002 roku (uchwalenie Studium). Gminazdążyła uchwalić następujące plany: http://www.lomianki.pl/lomianki2/index.php?dc=179 (głównie centrum Łomianek),dla części terenu prace trwają: http://www.lomianki.pl/lomianki2/index.php?dc=180 (tereny gminy od stronyWisły oaz Sadowa i Sierakowska Południe). Pozostałe terenyczekają na swoją kolej – m.in. Dąbrowa.

Jak więc budowa ć TAM gdzie nie ma planów?

Wtedy nie działa prawo planów zagospodarowania przestrzennego(PZP), bo plany nie obowiązują. Pozwolenia nabudowę są wydawane po uzyskaniu tak zwanych „warunkówzabudowy” (w/z) każdej inwestycji. Innymi słowy inwestorskłada wniosek o zabudowę podobną do sąsiedniej(tzw „dobre sąsiedztwo”). Gmina analizuje każdy przypadeki zgadza się bądź nie (jest kilka warunków, które powinnybyć spełnione). Na podstawie w/z uzyskuje się pozwoleniena budowę w powiecie, w Ożarowie. Proces jest dłuższy,rezultat często nieznany, orzecznictwo nie jest do końcajasne, czasem się zmienia, nie zawsze wiadomo jak powinnosię postępować. Rezultat: często nie jesteśmy pewniczy pozwolenie dostaniemy czy nie, zawsze trwa to długo.
W praktyce zwykli ludzie nie radzą sobie z procedurą, a np.deweloperzy wykorzystują to prawo do legalnego budowaniaosiedli na terenach do tego nieprzewidzianych, czynieprzystosowanych. Wiedzą jak udowodnić tzw „dobresąsiedztwo” dla swojej inwestycji np do odległej o dobrekilkaset metrów fabryki czy bloku.
Jak to robią? Teoretycznie wyznaczenie „dobrego sąsiedztwa”polegać ma na tym, że tam gdzie są domy jednorodzinne,powinny powstawać nowe domy jednorodzinne, gdziebliźniaki, tam bliźniaki, a gdzie bloki, tam bloki. Niestety,kluczowy jest tu obszar, który gmina musi analizować, żebyokreślić co może być wybudowane w ramach inwestycji.W skrócie, im większa działka, tym większy obszar jest sąsiedztwembranym do analizy. Można więc, mając odpowiedniodużą i zlokalizowaną działkę, udowodnić sąsiedztwozakładu przemysłowego będąc od niego oddalonymo kilometr, a także zbudować je np. na gruncie, który nie jestdziałką przemysłową. Efekt może być taki: coś niekoniecznieodpowiedniego powstaje w miejscu do tego nieprzewidzianymwśród domków, których właściciele w najgorszychsnach nie spodziewali się tego czegoś za oknem.

Jak gmina powinna chronić mieszkańców?

Przede wszystkim pokryć planami zagospodarowania miejscowegocały obszar gminy. Ostatnio nasza gmina nadrabiawieloletnie zaniedbania w tym zakresie. Tylko w ten sposóbchroni mieszkańców i potencjalnych mieszkańców przedbrakami szkół, czy dróg w odpowiednim miejscu oraz gwarantujenam brak przykrych niespodzianek za oknem. Powinnateż aktualizować Studium oraz przeglądać plany podkątem zgodności z nim i na bieżąco wprowadzać do istniejącychplanów zmiany. Ważne by o funkcji ochronnej planówzagospodarowania miejscowego pamiętać i warto jest oniej mówić. Zaś nad samymi planami warto dyskutować tak,żeby ich wprowadzanie było w jak najmniejszym stopniukontrowersyjne. Urbanistyka jest ważną, o ile nie kluczowądziedziną dla rozwoju gminy i jej mieszkańców i nie powinnabyć rozpatrywana w kategorii bieżących potrzeb, tylko wyznaczaćkierunek rozwoju gminy oraz ją chronić.

Inicjatorzy forum „Łomianki – Wspólna Przestrzeń”:
Witold Gawda, Jerzy Halbersztadt, inż.arch. Beata Korwin Szymanowska, prof.Barbara Liberda, dr inż. Maria Minasowicz, dr Jerzy Przybylski, prof. Henryk Sibilski
www.wspolnaprzestrzen.org

„